产业研究(产业研究报告网)

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#头条创作挑战赛#大家好,我是明道其言。今天跟大家分享《产业研究(上篇):地产商、产业投资商的产业玩法及案例分享》和《产业研究(下篇):产业资源平台的主流做法及案例分享》两篇文章。本文重点介绍房地产商、产业投资商的产业玩法及案例。话不多说,上干货。

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一、 地产商产业模式玩法

(一) “借鸡生蛋”模式

1. 地产商+高校科研院所:打造科技成果转换基地

绿地控股与复旦大学宣布共同发起设立校企合作科技创新平台——“绿地光华科技产业集团有限公司”(简称绿地光华),加速推动复旦科技、产业优势与绿地资本、市场优势对接。复旦绿地科创中心是2017年6月绿地集团同复旦大学签署战略合作协议后快速落地的首个复合型科技创新创业基地。由双方共同出资设立的绿地光华科技创新有限公司旗下全资子公司“上海复绿企业管理有限公司”负责运营,并确立了“依托复旦、绿地双品牌,打造绿地科创模式输出、品牌输出、项目输出标杆项目”的运营目标。具体的发展模式:将以复旦优势学科及其产业链为主要内容,推动复旦优势学科产业项目的市场化运作,以科创点、科创园、科创城为发展载体,着力打造园区服务、科技金融与科创产业集群等业务板块。

2. 地产商+产业运营方:共建产业园/产业新城项目

首创置业中关村发展集团的合作,两家国有企业在中关村永丰基地共建中关村集成电路设计产业园。该项目总建筑面积20余万平米,双方共同投资40亿元,园区规划包括IC设计总部区、高端人才公寓等配套设施。首创置业发挥在城市功能区建设及综合运营、服务方面的优势,而中关村发展集团将充分发挥自身在产业园区规划、产业布局等方面的优势,形成一个互补效应。

(二) “自建渠道”模式

1. 自建产业团队

荣盛发展成立荣盛兴城投资有限责任公司(简称荣盛产业新城)主要从事产业新城业务板块,整合荣盛发展旗下振兴银行中冀投资、泰发基金、创投公司、建设公司、物业公司、设计院、互联网公司、新能源公司、航空公司等资源,搭建技术服务、金融服务、知识产权服务、信息服务等资源平台,全方位增强运营和服务匹配能力,为园区打造优质产业生态提供沃土。以荣盛玉田产业新城为例,荣盛玉田产业新城由荣盛玉田兴城开发有限公司开发建设,总投资211亿元,整体规划占地面积24平方公里,由产业发展区及功能配套区组成,依托于玉田原有的产业基础,未来将补位产业链支撑服务环节,与京津冀优势资源协同发展。

2. 产业企业收并购

2017年,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中,万科集团出资169亿,占股21.4%,完成后万科成为了普洛斯第一大股东,也成为了国内物流地产老大。万科全面进入物流地产,而且通过普洛斯进入了日本和巴西。

(三) 主流模式小结

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二、 产业投资商合作方式及模式

(一) 启迪控股

启迪控股成立于2000年7月24日,其前身是成立于1994年8月的清华科技园发展中心。启迪控股的业务模式在发展中不断完善,从最初以科技园为主的“一主两翼”模式到2008年的“多位一体”业务架构,再到2013年“一主一院四大三小一上市”的现代科技服务业务格局。目前,启迪科技园已建成以科技园区、科技地产、金融控股等为主的的七大业务板块。

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启迪控股的运营特色在于综合利用"政、产、学、研、金、介、贸、媒"八大创新要素理论,以自建自营、合作开发、输出管理三种运营模式辐射发展,并设定"国际化战略"、"支撑平台战略"和"辐射发展战略"三大战略,使其品牌影响力不断加强。

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自建自营:启迪控股以清华科技园为核心,采用辐射发展战略,将北京清华科技园主园的开发运营模式复制到多个园区,部分科技园区属于自建自营。清华科技园北京主院、昆山启迪科技园等都就是其自建自营科技园的典型代表。通过亲自建设、运营、管理清华科技园,打造出以创业孵化为特色的产业园,专攻国家战略支持的高新技术产业,获得开发运营科技园的相关经验以及摸索出相适应的开发模式,为合作开发和输出管理奠定基础。

合作开发:合作开发是启迪控股采用得最多的开发模式,一般采取以下三种合作方式:与地方政府直接合作开发、与企业直接合作开发、与地方政府或企业成立控股公司合作开发。在所开发的产业园中,有14个采用合作开发模式,与政府合作较多,多是以创新产业等为产业园区合作主题,以大学科技园来营销自己的品牌,获得地方政府青睐。南京麒麟科技城就是启迪控股与南京市政府合作的一个低碳智能产业园项目,该项目以社区、园区、校区"三区联动",将打造低碳智能产业园作为未来的创新发展方向。在与企业的合作方面,启迪控股曾与招商地产、诚志股份、上海大宁绿地开发建设公司、北京火炬创新科技公司、深房集团、江西赣能公司等合作开发多个产业园区。

输出管理:启迪控股在酒店、科技园、孵化器等方面涉及输出管理,采用"园区建设+孵化器+风险投资+商业智慧分享"的轻资产输出运营模式,孵化器的品牌输出管理为其特色。依托启迪创业孵化器,成功孵化出数码视讯科技公司、海兰信数码科技、中文在线文化科技等企业,并将孵化器向管理输出、资源输出的方向发展。在全国已管理输出北京玉泉慧谷园、威海创业中心、沈阳孵化基地等科技园区,以"孵化+投资"的输出运营模式,为企业和政府提供以专业技术服务、创业指导服务、天使投资、服务行业资源对接等为特色的孵化服务,输出自己的管理理念、管理模式和品牌输出。

(二) 中关村发展

中关村发展集团成立于2010年。自成立以来,集团始终以服务创新发展为使命,汇聚创新资源、构筑创新生态,逐步形成了集空间运营、产业投资、科技金融、科技服务于一体的业务体系,并通过国内协同、国际合作在全球范围内配置创新资源,已成为中关村创新创业生态中不可或缺的重要一环,目前正在朝着打造国际一流的创新生态集成服务商,助推北京建设国际科技创新中心的目标迈进。

中关村发展集团科技园区的空间运营业务打造“空间+服务+投资”的运作模式,聚焦北京“三城一区”和中关村“一区多园”,按照“建用并举”的理念经营园区,搭建起一批高端化、特色化的科技载体,为创新创业主体提供高品质的空间运营服务,逐步形成“高精尖”产业聚集效应。整体业务覆盖土地一级开发、园区二级建设、园区运营与服务等园区全生命周期链条。

按照“空间+服务+投资”新的园区运作模式,通过空间支撑与服务保障,以产业投资推动园区精细化长效运营,园区业务进一步聚焦。空间层面着重围绕高品质空间建设与腾退空间整理,为产业落地提供低成本、高品质空间载体。服务层面搭建基础设施支撑平台、智能管控中心及多维度综合服务平台,构建涵盖空间服务、产业服务、政策服务、金融服务等内容的“基础服务+增值服务”的立体化园区服务体系。提升园区产业服务水平,提高产业服务收入比重。投资层面通过基金投资、代持政府资金投资、自有资金投资等方式,围绕创新创业企业不同成长阶段,打造覆盖从天使、创投到并购的多层次产业投资体系。

为落实北京市“高精尖”产业发展空间布局,中关村发展集团以大信息、大健康、大环保、大智造为主要产业方向,以产业为切入点,始终强调规划引领作用。集团旗下科技园区围绕产业定位,布局创新服务,前瞻性落实科技园区规划建设与运营,目前已建成一批产业定位差异化、产业发展协同化、园区建设高端化的新型科技园区:聚焦大信息产业领域的中关村软件园,打通集成电路产业链的中关村集成电路设计园,深耕大健康领域的中关村生命科学园、中关村医疗器械园,形成了中关村科技园区新的产业发展体系与规划地图。

(三) 张江高科

上海张江高科技园区成立于1992年,是国家自主创新示范区,是国务院和上海市政府重点建设的高科技园区,规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区,涵盖了张江高科技园区康桥工业区、国际医学园区。

张江高科提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商″战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式。

张江高科当前重点推进“基金操盘”模式。通过设立推动产业升级的专业化产业基金,吸引社会资本参与到产业创新中来,激发产业创新的活力,成为推动园区产业结构升级的驱动器。2017年,张江高科与上海国际集团有限公司、上海国盛(集团)有限公司、上海国际港务(集团)股份有限公司、国泰君安创新投资有限公司、上信资产管理有限公司及上海科创中心股权投资基金管理有限公司(筹)共同发起设立上海科创中心股权投资基金一期基金。上海科创中心股权投资基金目标管理规模为300亿元,其中科创母基金一期基金募集规模65.2亿元,张江高科拟出资5亿元,该基金重点投资区域是上海地区高新科创园区及上海股交中心“科技创新板”。

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(四) 产业投资商投资模式总结

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下接:《产业研究(下篇):产业资源平台的主流做法及案例分享

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